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脆弱的蛋殼:年輕人租房不應被“資本運作”掀翻屋頂

2020-11-28 07:14:46

來源:新華網   記者李倩薇 盧宥伊



新華社北京11月27日電 題:脆弱的蛋殼:年輕人租房不應被“資本運作”掀翻屋頂

新華社“中國網事”記者李倩薇 盧宥伊

11月25日,天氣寒冷,位於北京市東城區的蛋殼公寓總部卻擠滿了房東和租客,他們在焦慮地排隊等待登記信息。

在場的房東陳女士告訴記者:“來也只是做個登記,收不到房租,不知道該怎麼辦。”租客劉先生過來諮詢自己的“租金貸”如何辦理徵信保護,“現在租的房子正跟房東扯皮呢,但每個月貸款還得還。”劉先生很無奈。

長租公寓頭部企業深陷危機

近日,多家媒體報道蛋殼公寓陷入資金鍊危機,多地蛋殼公寓出現拖欠房東租金、公寓斷網、找不到管家等問題,與此同時,其杭州辦公室撤下招牌,成都辦公室人去樓空……

11月16日,蛋殼公寓官方微博稱“我們沒有破產,也不會跑路”。但近日,事件持續發酵,由於收不到房租又沒有解決方案,一些房東深夜撬鎖、驅逐租客,租客被迫搬家、租金貸還得接着還,同為受害人的租客和房東矛盾不斷激化……

今年8月以來,已有多家住房租賃企業爆雷,而此次蛋殼公寓陷入危機無疑帶來更大影響。成立於2015年的蛋殼公寓在短短5年內手握40萬間房源,業務也從北京擴大至全國13個城市。2020年1月,蛋殼登陸美國紐交所,成為第二家在美上市的中國長租公寓企業。

業內人士分析,高價收房源和租金貸在蛋殼的快速擴張中起到了重要作用。

房東張先生説,2018年,一名蛋殼公寓業務員來電詢問他的房子是否出租。“後來發現同小區業主幾乎都接到過電話,説明當時他們搶房源還是比較激烈的。”張先生説,當時蛋殼開出的月租價格比市場價高出約500元,房子還有人打理,就簽了一份五年的合同。

租金貸即租客與長租公寓簽訂租賃合同,長租公寓運營商與金融機構合作,引導租客辦理貸款並一次性預付一年房租及押金,長租公寓運營商向房東月付或季付租金,租客每月償還貸款。

租客劉先生説,選擇租金貸是迫於北京的高房租壓力。“我剛上班,押一付三的壓力比較大,選擇租金貸就能月付,並且貸款利息由蛋殼支付,對我來説相當於免息貸款。”

“租金貸”加大槓桿 “蛋殼”們的急速擴張之路

蛋殼公寓赴美上市前的招股書顯示,2018年和2019年前九個月,通過租金貸獲取的租金預付款分別佔公司租金收入的88%和80%。而首家赴美上市的長租公寓企業青客公寓,有六成以上租金收入來自租金貸。

西南財經大學教授劉璐表示,非自持式長租公寓是一個重資本、輕資產的行業,由於租客和房東的付款週期不同,通過租金貸的槓桿作用,長租公寓企業能迅速積累龐大的資金池,從而收購更多房源擴張規模。

劉璐認為,這種模式與此前互聯網企業通過資本“跑馬圈地”的模式如出一轍,但其風險更大,一旦遇到租金下降、房屋無法如期租出去等情況,便會造成租金貸模式無法維繫,進而資金鍊斷裂。

“近年來資本紛紛湧入長租公寓行業,但其實這個行業利潤率很低。”成都市房地產經紀協會常務副會長劉翔説,正常經營的企業基本要做到90%至93%的入住率才能盈利,今年疫情後,大部分企業達不到這一標準,經營很艱難。

蛋殼公寓招股書顯示,2018年,蛋殼公寓淨虧損達13.7億元;2019年前九個月,淨虧損達到25.2億元。對此蛋殼解釋稱是由於其持續高速增長。

“沒有規模,資本很難投你,做規模就是多收房,一旦市場有波動,入不敷出,很容易爆雷。”一位業內人士表示。

重要民生領域應防止過度金融化

2018年起,陸續有長租公寓因租金貸、高槓杆等問題爆雷,引發多地主管部門叫停“租金貸”,但它並未消失。2019年12月,住建部等六部委發文要求,住房租賃企業租金收入中,租金貸款金額佔比不得超過30%,超過比例的應於2022年年底之前調整到位。

今年9月7日,住建部《住房租賃條例(徵求意見稿)》明確,直轄市、設區的市級人民政府可以建立住房租賃資金監管制度,將租金、押金納入監管。近期,多地出台長租公寓專用賬户監管辦法,其中成都和重慶明確,承租人向住房租賃企業支付租金週期超過三個月的,資金要存入監管賬户。

不過,成都市相關部門負責人坦言,該措施只能管住總部和賬户在本地的企業,要管住規模更大的全國性公司,還需其總部所在地和各地聯動。

劉璐認為,長租公寓屬於重要民生領域,爆雷的危害很大,租客不僅難以退款,還無房可住,很容易激化矛盾。“重要民生領域應迴歸服務業屬性,防止過度金融化,要着力引導企業降槓桿。”

目前,各地房東和租客的矛盾仍在發生,更多的人在焦急等待處理結果。“希望政府可以嚴格監管,還我們一個安穩的落腳地。”租客劉先生説。

張秀秀

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